Recent heeft advocaat-generaal IJzerman conclusie genomen in de volgende casus. Een moeder heeft in juli 2010 haar woning verkocht aan haar zoon, onder het bedingen van een huurrecht tegen een zakelijke prijs die door een taxateur is vastgesteld. Ook de verkoopprijs is door een taxateur vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met een waardedrukkend effect van het huurrecht.

In 2011 is de moeder overleden. In de erfbelasting bestaat een fictie dat vermogen (het huis) dat omgezet is in een genotsrecht (het huurrecht) fictief tot de nalatenschap wordt gerekend, tenzij een ‘genotsvoorkomende zakelijke huur’ wordt gerekend. Volgens de wet is sprake van een dergelijke huur, indien de huur ten minste 6% van de WOZ-waarde bedraagt. De overeengekomen huur is lager dan dit bedrag.

De A-G concludeert voorts dat de wet juist geschreven is voor deze situaties omdat de verkoopprijs van de woning, door het waardedrukkende effect, beduidend lager is dat de waarde in vrij opleverbare staat. Als door het overlijden van de moeder het huurrecht teniet gaat, realiseert de zoon deze waardestijging. De wetsfictie voorkomt deze onbelaste vermogensoverdracht. Evenals de rechtbank en het hof concludeert de A-G dat de wetsfictie in dit geval van toepassing is en de waarde van de woning fictief tot de nalatenschap moet worden gerekend. Het woord is nu aan de Hoge Raad.

Wij verwachten dat de Hoge Raad de conclusie van de A-G volgt. Dit betekent dat bij de overdracht van een woning tegen het voorbehouden van een huurrecht een zakelijke huurprijs én verkoopprijs onvoldoende is om negatieve fiscale gevolgen te voorkomen. In de meeste gevallen is een dergelijke transactie dan ook niet aan te raden. Wij zijn graag bereid om de mogelijkheden in uw geval te bespreken.

Mocht u hierover vragen hebben, neem dan vooral contact met ons op.