Bij de overdracht van vastgoed speelt regelmatig de vraag of daarbij ook omzetbelasting verschuldigd is. Dit speelt bijvoorbeeld wanneer de herzieningstermijn van 10 jaar voor de btw nog niet verstreken is. Als sprake is van een zogenoemde ‘overgang van algemeenheid van goederen’, is de transactie van btw vrijgesteld. Recent is een uitspraak van het Hof Den Haag gepubliceerd over de vraag of omzetbelasting verschuldigd is bij een sale-lease-back van onroerend goed door een woningcorporatie. Wij lichten die uitspraak hieronder toe.

Overgang van algemeenheid van goederen

In de praktijk wordt vaker gesproken van de overdracht van een onderneming. De wettelijke regeling spreekt van de overgang van een algemeenheid van goederen (OAG), waarbij geen omzetbelasting verschuldigd is, omdat de overnemer in de plaats treedt van de overdrager. De btw-positie, met alle rechten en plichten, verschuift derhalve.

Dit kan met name voordelig zijn in de situatie dat een herzieningstermijn voor de btw nog loopt: de overnemer neemt de lopende termijn over in plaats van dat een nieuwe termijn van 10 jaar begint.

De belangrijke vraag is hierbij wanneer van een OAG sprake is. Kort gezegd moet het daarbij gaan om de overdracht van een onderneming of gedeelte daarvan bestande uit goederen (en zaken) waarmee een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend én de overnemer ook de bedoeling heeft om dat te doen.

Daarbij speelt bijvoorbeeld de vraag of een enkel verhuurd pand als (gedeelte van) een onderneming kwalificeert. In deze casus speelde daarbij ook nog het volgende. Het betreft een woningcomplex dat door de woningcorporatie aan de gebruikers wordt verhuurd. De woningcorporatie verkoopt vervolgens het complex aan een derde en huurt dit daarna terug (sale-lease-back). De woningcorporatie houdt de organisatie, het beheer en de exploitatie van het complex in handen. De vraag is of in deze situatie ook sprake is van een OAG.

Uitspraak Hof Den Haag

Op 4 juli jl. heeft het Hof Den Haag haar uitspraak in deze casus gepubliceerd. Het hof oordeelt dat voor een OAG een voortzettingsvereiste voor het overgenomen bedrijf(sonderdeel) geldt. Naar het oordeel van het hof wordt aan dat voortzettingsvereiste voldaan, indien de overnemer het bedrijf(sonderdeel) aanwendt voor de uitoefening van een economische activiteit.

Het hof stelt daarbij dat het niet om dezelfde economische activiteit als bij de overdrager hoeft te gaan, maar dat – in dit geval – het woningcomplex blijvend voorwerp moet zijn van een als autonoom gedeelte van een onderneming aan te merken exploitatie.

De overnemer voldoet aan deze voorwaarde doordat zij het woningcomplex verhuurt aan de overdrager. Het feit dat ook de overdrager het complex exploiteert op dezelfde wijze als voorheen (door het te verhuren aan de eindgebruikers) doet hier volgens het Hof Den Haag niet aan af. Partijen kunnen dus van de regeling van de AOG gebruik maken, waardoor geen omzetbelasting verschuldigd is en de herzieningstermijn bij de overnemer doorloopt.

Tot slot

Heeft u vragen over de overdracht van vastgoed? Hoe de samenloop van btw en overdrachtsbelasting of de herzieningstermijn uitwerkt? Twijfelt u of sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen?

Neemt u gerust contact met mij op, dan helpen wij u verder.